上海地铁一号线北延伸段沿线商铺动人心招人眼图万芳

上海地铁一号线北延伸段沿线商铺动人心招人眼（图）

一号线北延伸段沿线商铺动人心

卢先生家住卢湾区，不过他最近常到闸北区马戏城和彭浦新村一带转悠转悠。“我是去看商铺呢。”他对别人说。在此之前，他在人民广场和徐家汇两处成功投资过地铁商铺。

随着轨道交通一号线北延伸段通车日期(12月28日)的日益临近，沿线人流和居民增加所带动的商圈氛围急速升温，引来了越来越多的商铺投资者和经营者的密切关注。由于上海市政府出台规定，新建地铁站将不再设地铁商铺，此次投资者们的目光完全被沿线的地面商业项目所吸引。

共富新村：将现“反溢”现象

按照上海市政府和宝山区政府的有关规划，宝山区北面将与莘庄一南一北形成两大城市副中心。目前，宝山区已将轨道交通的概念引入宝山新城的规划，并已启动区内主干道川路拓宽工程。年底，一号线北段延伸的通车与川路拓宽工程的竣工，将与A30、 A20 环线与逸仙、沪太形成公路、立交桥与轨道的立体交通网络，不仅将缓解该区域紧张的交通难题，还将由此吸引大量人口，最终与莘庄形成“南北呼应”的格局。

商铺投资专家姜新国认为，长年以来，上海市的道路规划均为“从东往西多、从南至北少”，此次北延伸段通车将一改这种道路规划“风格”，由此带来较为明显的人流效应。更由于沿线建筑密度较高，居民成分多样，商圈较易形成并具备接纳性广泛的特征。因此，随着人口的大量涌入，沿线部分地区的商业将呈扩张性增长。这种新局面的形成非常有可能造成一种“反溢”现象——购物人群由原来不断进入商业繁华地区转为进入这一正在形成中的商圈购物。

以共富新村为例，作为终点站，共富新村地区将成为北延伸段通车后最大的受益对象之一。该地区目前已有泰和新村、盛宅等几大住宅区域，以及附近天馨花园、万科四季花城以及康桥水都等，将有数十万人口成为这一地区的固定消费人群。与此同时，宝山西城区已批住宅用地土地达到70万平方米，并有继续增加的趋势，预计不久就将上升到100万平方米，这又将导入数十万人口。

目前，该区域仅有一个大型商业项目——北上海商业广场。作为产权“销品茂”，北上海商业广场建筑面积超过了7万平方米。据悉，该广场目前已与世界500强之一的易初莲花大卖场签订了合作意向合同书，同时它还吸引了一大批中小商铺投资者。

另有消息表明，该地区尚有多个商业地产项目正处于规划之中。

彭浦新村：商圈正加速升级

彭浦新村位于闸北区北端，北部与宝山区相邻，东端与虹口区连接，分布着多个居民小区。目前，这里是一个以工薪阶层为主的成熟的居民住宅区。不过，随着临汾花园、彭豪公寓、润华公园等新兴小区的加入，该地区居民成分已经日趋复杂。

“我们现在的日常生活和购物还是比较方便的。但感觉上还是缺少集中的商业气氛，至少应该比现在要更热闹一些。”居民王女士这样告诉记者。

王女士家住临汾路——目前彭浦新村最热闹的地段。这里生活气息浓厚，各种配套设施一应俱全。从肯德基、麦当劳、振鼎鸡，到泡沫红茶坊、避风塘等餐饮设施齐备，中国银行、农业银行、建设银行以及各大证券公司均在此设立了营业场所，医院、幼儿园、学校等设施也非常齐全。除此而外，购买生活用品则可前往农工商、华联、联华等超市和大卖场，该路段还有几家规模较大的农贸市场。沿路还设有多家24小时便利店，休闲服饰店更是一家接着一家，老凤祥银楼等知名商家也在临汾路上设有分店。

但临汾路上的商业设施多设在沿街建筑的底楼，楼上便是居民住宅。由于商业区与居民区并没有严格意义上的划分，商业氛围因而显得不够集中。

不过，记者从闸北区政府得到的信息清楚地表明，彭浦新村及其周边地区的商业设施将会进行新一轮规划和升级。

来自戴德梁行的商铺专家分析，彭浦新村由于与闸北其他地区之间有北郊火车货运站的阻隔，长期以来就像是闸北区“都市里的村庄”，难以形成浓厚的商圈氛围。但如今随着地铁一号线北延伸段即将投入运营，这一状况很可能就此得到改变。尤其是新建商品住宅和新增居民人口的大量增加，会对该地区的商业设施提出更高的要求。很显然，目前既有的商业设施远远不能满足这样的要求。

商铺专家预计，社区型商业项目、集中分布的产权式商铺、有特色的专业店铺和专业卖场，将是未来这一地区的商业建设和投资的热点。

汶水路：“边缘地段”现转机

汶水路地块与宝山区交界，其西面靠近大华社区，将是未来上海北部相当重要的发展区域。这里，整个地块被共和新路划为东西两部分，其中共和新路以东多为工厂区，环境较差，商业配套极少。随着轨道交通一号线北延伸段的建成开通，以及共和新路以西道路拓宽完毕，一些配套设施开始逐步跟上。商铺专家认为，未来的汶水路地区商业环境有望在中环线建设的带动下发挥出较大潜力。

汶水路地块位于闸北区规划中的“三大功能片区”之“中片”，包括中山北路至走马塘区域。其中，中片南部中山北路至汶水路将建成以商业文化、中高档居住区为主导功能的区域，重点开发大宁商业文化中心、大宁公园周边休闲健身娱乐区和大宁国际居住社区；中片北部汶水路至走马塘功能定位是都市型工业、高科技多媒体产业和物流服务业，重点开发市北工业新区，北郊物流园区以及多媒体与印刷园区。

按照上述规划，汶水路地块将逐步摆脱“边缘地段”的尴尬境地，尤其是中高档社区居民以及大量商务人士的消费潜力不容小觑。

目前，该地块“软肋”也非常明显。由于楼盘数量较少，仅有大华阳城美景、亿润苑、明远森林公园等，房产中介店面的身影在此甚至都很难看到。除西南部的百安居建材超市外，其商业设施主要集中在大华路上，也仅局限于菜市场和一些酒楼以及娱乐场所等。据记者了解，该地区一些具体的商业项目仍处于规划阶段，“软肋”明显或许就是潜力巨大的潜台词。

同时，记者还得到消息，地铁一号线北延伸段的上海马戏城等地区也将进行新一轮的商业规划。

商铺专家姜新国认为，随着新规划、新潜力地区不断增多，今后上海商铺将会出现更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划诸方面均提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求也会越来越高。具体而言，在开发方面更重视市场细分与定位以及竞争策略的制订；而在投资方面则更应注重收益和风险分析。这些商铺投资新观念，无疑对一号线北延伸段沿线商圈的规划与投资大有裨益。

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根据上海市政府公布的信息，轨道交通一号线北延伸段全长12.43公里，南接轨道交通一号线上海火车站站，北至外环线共富新村站终点。全段横跨闸北和宝山两个区，沿线设9个车站，从上海火车站站出发，途经中山北路站、延长路站、上海马戏城站3座地下车站，其后转上地面，经汶水路站、彭浦新村站、共康路站、通河新村站、呼兰路站，最终抵达共富新村。该段车辆运行间隔平均每12分钟一列，2005年上半年将逐步加快到每9分钟一列。

12月28日，轨道交通一号线北延伸段将正式通车。届时，一号线将成为沪上最为繁忙的地下交通线，而与此相对应，畅通的交通和密集的人流必将带来商业的繁荣和商铺的兴旺。查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

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