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40城市虽已松绑限购令大陆房地产股短期不见乐观物流

发布时间:2019-11-29 15:56:37 阅读: 来源:插梳厂家

40城市虽已松绑限购令 大陆房地产股短期不见乐观

市场论

中国国家统计局日前发布8月份70个大中城市的楼价报告显示,楼价按月跌幅扩大至1.1%,按年升幅则缩窄至仅0.5%,创出20个月来的新低。

目前已多达40个城市松绑限购令,截至9月27日,仅剩北京、上海、广东、深圳及三亚五座城市坚守限购令。大陆楼市提早步入寒冬,连香港一大型发展商也发言指香港地产股稳当,反而大陆房地产有些危险。

笔者对大陆房地产股票(香港称内房股)的看法一直抱审慎态度。首先是各地卖楼数目都不理想,虽然目前不少城市宣布松绑限购令,然而关键仍是银行如何松手。以7月及8月的数据看,银行仍未放宽借贷,背后的原因可以理解为,因对银行而言,抵押贷款的毛利甚薄,贷款额度不会高,当然宁愿选择放贷予一些毛利高或风险较低的项目,又或是有国策扶持的行业,例如环保业等。

第二是发展商的融资成本仍然高。部分小型发展商的资金链断裂,被迫转向民间集资应急。相较之下,已经上市那一批企业,基本面已算较好,但大家要留意,上市的内房企业,只占整个市场约15%左右,而在香港上市的一批内房股,融资渠道又多一点,可以发行美元债券。

以前内房股十分积极发行美元债券,但短期内市场已有饱和之势,加上美元走强,发行成本不低。笔者见到有些公司在上半年都录得外汇损失,相信都来自高息债。人民币未来会否贬值,目前尚未有明确答案,但美国联储局明年加息,美元强势已成,成为发展商不得不考虑的因素。内房企业在债市难求资金,于是转向宣布供股,希望多持一点现金在手;但太多的供股活动反而会让投资者担心资金问题。

第三是政策难有大转变。过去几年,中国政府费尽心思也压不了楼价。如今楼价终有回调,当然就不会大幅出手,而只会推出微调,让其有序地调整。这样做既不会酿成楼市崩塌,又可以让楼价回到较正常的水平;并同时推进其他改革,例如国企改革、环保、棚屋改造计划等,从而抵销楼市下滑的部分影响。

笔者目前持有的内房股并不多,而且很小心拣选,主要是看发展商的盈利分布,偏好一些不只依靠某一个地区项目的企业。因为在供应过多的市道下,若某一个项目销售不理想,影响可能很大。另外,集中在一线城市的发展商,基本面也会稳定一点。在一线城市,如果价格出现调整,购买意欲可能会提升;但在三四线城市,即使大幅减价也不见得有买家。

目前大陆楼市正处于“九银十金”时期,发展商正尽最大努力,期待这两个月的销售会回升一点,在2014年完结之前加快卖楼。如果银行肯放宽借贷,相信有些许帮助。届时不排除部分房地产股或有反弹,但相信都只会是短期回升。因为真正的复苏要依赖中国整个经济增长的环境,而市场的共识是中国经济会持续稳定放缓。

总括而言,楼价回落、销量下滑、建筑成本上升,一定对内房股的盈利有冲击,再加上融资成本仍然高,发行美元债时又面对汇率风险;在多种因素影响下,其前景仍难言乐观。

(作者为德盛安联资产管理高级基金经理)

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